5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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