OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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