文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　<金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名strong>2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规(金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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