文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的(96的因数有哪些数，72的因数有哪些de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取96的因数有哪些数，72的因数有哪些消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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