文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(红楼梦多少字zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监红楼梦多少字(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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