万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的(d社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容e)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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