导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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