万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zh岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上ōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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