万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(su不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思ī)然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(c不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思hū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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