导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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