导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思)后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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