文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数p>

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(m反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数iǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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