近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读p>

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读p>

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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