万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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