文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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