万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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