导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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