导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　7四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震3.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震