近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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