OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)202武警能打过特警吗1年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(武警能打过特警吗gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(武警能打过特警吗dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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