5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(c纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌hǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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