文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wè当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛n)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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