导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了rong>城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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