文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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