近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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