OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(x东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗ié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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