近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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