“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的(de)空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下(xià)今(jīn)年房(fáng)地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来(lái)源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那些有国企背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业(yè)出现(xiàn)了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融(róng)资等(děng)各个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在有国资背景的(de)房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的(de)净借(jiè)贷(dài)水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是(shì)行业内的(de)最低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的(de)房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没(méi)有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来(lái)了(le)，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策略的(de)同(tóng)时，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵(líng)活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一(yī)季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关(guān)系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而(ér)在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到(dào)近六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发(fā)环节(jié)与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时间的(de)增加，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧(ōu)价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了(le)半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧(ōu)的(de)两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的(de)物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择(zé)成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例(lì)分(fēn)析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音(jiào)高的，每年(nián)到(dào)期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到(dào)期(qī)之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的服务是有关系的(de)。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音