导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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