导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同五的大写是什么品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(z五的大写是什么hè)与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)五的大写是什么增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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