导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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