饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(j正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角īn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑(正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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