饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的造梦西游3宠物技能几级领悟专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)造梦西游3宠物技能几级领悟点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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