万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信拙荆是什么意思，拙荆是什么意思集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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