近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分(f特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比ēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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