近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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