5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōn数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义g)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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