导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuá嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美n)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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