一(yī)线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要？首先二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)被称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深(shēn)圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传“二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)”正式(shì)结束。传言称(chēng)：二手房贷(dài)款不按官方参考(kǎo)价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备案(àn)价和评估价孰(shú)低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没(méi)有看(kàn)到(dào)官方文(wén)件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多(duō)家大行表示“尚(shàng)未接(jiē)到(dào)正式(shì)通(tōng)知(zhī)，目前(qián)仍按参考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严(yán)跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款等领域按(àn)照新的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空(kōng)出世(shì)。当时，深圳(zhèn)一口气(qì)公布(bù)了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正能按(àn)照指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了(le)这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥(shá)叫(jiào)做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个(gè)例(lì)子，市场价1000万的房子，如果不(bù)“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的(de)部分，实(shí)际首付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万(wàn)首付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了(le)购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行(xíng)二手房参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价(jià)的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月(yuè)数(shù)据为例，全国70个大中城市(shì)房(fáng)价只(zhǐ)有(yǒu)6个(gè)同比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心(xīn)数据显示：成交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近二(èr)十年最(zuì)低(dī)记录(lù)，相较2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)手房指导价发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价(jià)低于(yú)及(jí)接近参考(kǎo)价的(de)房源(yuán)占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成(chéng)交价低于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实(shí)经(jīng)历其中的人(rén)，才能深切的(de)感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠杆买了2套华(huá)润城，月供(gōng)12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买(mǎi)家的实(shí)际购房成本高达(dá)20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至14万/平(píng)，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人(rén)这(zhè)两年感受到了太多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成交量(liàng)创下多年(nián)新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介(jiè)的(de)日子难过，投资客(kè)挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施了二手房(fáng)指导价的城市陆(lù)陆(lù)续续(xù)低(dī)调退(tuì)出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风(fēng)向(xiàng)标(biāo)”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也不端(duān)着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点(diǎn)多子女家庭(tíng)和职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在新房计(jì)分制度政(zhèng)策上的支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅(zhái)销售价格变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房(fáng)价格仍然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北(běi)京(jīng)、上(shàng)海已经同比(bǐ)增长了(le)，其他二线(xiàn)城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同(tóng)比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可能更急(jí)。3月份，两部门联(lián)合(hé)发(fā)文(wén)，全(quán)面推动二手房“带(dài)押过户(hù)”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交(jiāo)易，具(jù)有定(dìng)海神针(zhēn)般的作(zuò)用。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑(zhù)业(yè)、房地产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回(huí)归到(dào)常识，从(cóng)字(zì)面(miàn)理解一下这两个(gè)词，意思就(jiù)是(shì)——顶梁柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不(bù)住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼(lóu)市的(de)政策，还有一大波正在路上...

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