近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(g闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰ōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰