导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(há姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她i)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她ong>（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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