“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)分化的愈(yù)加明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中(zhōng)进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企的主(zhǔ)要(yào)资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较(jiào)一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是融(róng)资等各(gè)个(gè)方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在(zài)资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特别(bié)重视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行(xíng)业(yè)内(nèi)的最低水平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的(de)；融(róng)资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国(guó)央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤为重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机(jī)会来了(le)，其开始在(zài)一(yī)线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出(chū)手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不(bù)得(dé)高(gāo)于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公(gōng)司(sī)净负(fù)债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润(rùn)置(secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍(réng)有(yǒu)少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归(guī)母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营(yíng)收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机(jī)构的集(jí)中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服(fú)务、家用电器、物(wù)业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节(jié)与上游材(cái)料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存(cún)量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的(de)住房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房地产产业链股票(piào)还(hái)有(yǒu)金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的家(jiā)居(jū)板块(kuài)也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦家(jiā)居(jū)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的(de)物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对(duì)此，前(qián)述(shù)上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员成本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过(guò)服(fú)务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的(de)服(fú)务是(shì)有关系的。”他(tā)进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片