近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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