饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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