文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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