5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；202学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分1年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(l学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ff0000; line-height: 24px;'>学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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