万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院2016年是什么年(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(c2016年是什么年hǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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