5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(bě张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事n)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(d张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事e)房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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