万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上350开头的身份证是哪里的(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gō350开头的身份证是哪里的ng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款350开头的身份证是哪里的的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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