导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(è生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字r)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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